Войти
Городской информационный портал - Анапа.инфо
24 Сентября 2017
время 17:11
  • 57.6527
  • 69.0737
Новости Симферополя Новости Крыма Интервью Статьи Новости компаний Фоторепортажи
13 Ноября 2012
Покупка квартиры – «чистота» снижает риски!

Наверняка каждый человек, даже ни разу в жизни не покупавший и не продававший недвижимость, не раз слышал про «историю квартир». Так нужно ли при покупке квартиры на вторичном рынке узнавать всю подноготную объекта? Ответ напрашивается сам: конечно, нужно!

При покупке недвижимости всегда есть риски, которые могут приводить к утрате или к ограничению прав собственности покупателей. Тем более что расстаться с квартирой по суду не так сложно. История квартиры – это не что иное, как совокупность юридически важных фактов, устанавливаемых в процессе анализа документов на недвижимость.

В нашей фирме по запросу клиента проводится юридическая проверка вторичной недвижимости. Проверка состоит из комплекса мероприятий, направленных на правовой анализ документов и детальное их изучение. По желанию клиента в результате проверки ему дадут письменное заключение, где оцениваются все сведения, полученные при проведении юридической экспертизы, выдаются рекомендации о возможности устранения рисков или их минимизации, если, конечно, они есть.

 

Проверяя «чистоту» квартиры, юристы ООО «Феникс» обычно анализируют следующее:

– дееспособность собственника квартиры;

– кто был в прошлом и кто сейчас прописан в этой квартире;

– какие лица в жилом помещении временно не проживают – пребывающие на военной службе, в местах лишения свободы, в доме престарелых, интернате и др.;

– существуют или возможны права третьих лиц на данный объект;

– имеются ли факты нарушения жилищных и/или имущественных прав несовершеннолетних граждан, в том числе и ранее здесь проживавших;

– проверка на предмет наличия обременений (запретов, залогов, арестов, прав пользования и пр.);

– не произведено ли в квартире «неузаконенных» перепланировок/переоборудований;

– при надобности – информация о том, не ожидает ли дом снос или реконструкция с выселением жителей;

– имеются ли задолженности по эксплуатационным/коммунальным платежам;

– обязательно берем согласия супруга на продажу квартиры;

– отказ от преимущественного права покупки (если квартира в долевой собственности).

 

 Сегодня мы хотим коснуться проблемы оспаривания сделок. Случаются ситуации, когда состоявшаяся ранее сделка купли-продажи квартиры подвергается оспариванию с противоположной стороны, т.е. со стороны продавца. Как такое может случиться? Причин может быть несколько, и мы в этой статье коснемся двух самых распространенных.

Причина первая: сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ничтожной) по причине состояния психического здоровья продавца. Здесь есть несколько вариантов. Самый неприятный для покупателя: когда продавец жилья был признан судом недееспособным. В этом случае он (продавец) вообще не имеет права совершать сделки. От его лица это должен делать его опекун. И если кому-то «посчастливилось» приобрести жилье у такого человека, сделка однозначно будет отменена (точнее признана ничтожной, ведь человек, выступивший продавцом, просто-напросто не имел права продавать; делать это должен был опекун, и потому получается, что покупатель купил квартиру не у того, у кого надо было). Похожая ситуация возникает и в случае, если продавец признан судом ограниченно дееспособным. Тогда он имеет права совершать сделки, но только с разрешения опекуна. И если на этапе купли-продажи квартиры все формальности не будут соблюдены, то такая сделка будет также оспорима в суде.

Другой вариант: относительно дееспособности продавца судебных решений не выносилось, однако психическое состояние продавца таково, что дает ему возможность попытаться оспорить сделку. Например, будет установлено, что за день до совершения сделки продавец обращался к врачу-психиатру и говорил ему, допустим, о том, что таинственные голоса, которые он слышит в своей голове, настойчиво советуют ему продать свою квартиру. Это обстоятельство будет веским аргументом в судебном споре в пользу того, чтобы отменить сделку. Варианты можно перечислять и дальше, но мы ограничимся лишь замечанием относительно их общности: все они сводятся к тому, что продавец не понимал смысла совершаемых им действий или действовал под давлением болезненных симптомов своей психики или психофизиологии (в «зону риска», кроме душевнобольных, попадают алкоголики, наркоманы и даже, как это ни печально, просто очень старые люди). Во всех таких случаях это будет причиной, по которой суд может отменить совершенную сделку купли-продажи квартиры.

Причина вторая: о сделке не знал супруг (или супруга) продавца. Ситуация обычная: купленная в браке квартира оформляется на имя одного из супругов. В будущем супруг может захотеть продать квартиру, и тогда ему потребуется нотариально заверенное разрешение другого супруга. На практике же разрешение оформляется не всегда (причины могут быть разные; самая банальная – в новом паспорте супруга забыли поставить штамп о браке). Получается, что один супруг продал купленную в браке квартиру без ведома другого. А все, что куплено в браке, обычно (если не подписан брачный контракт и не имеются иные специфические обстоятельства) является совместной собственностью супругов, и без разрешения один супруг самостоятельно продать квартиру не может. Потому сделка купли-продажи может быть оспорена в суде.

Как же покупателю защитить свои интересы? Ответ несложен. На этапе покупки квартиры необходимо соблюсти все формальности и сделать все в точном соответствии с законом. К примеру, на рынке недвижимости существует практика, когда квартира продается по заниженной стоимости. Делать так настоятельно не рекомендуем. Помимо того, что это незаконно, это может сработать против покупателя еще одним образом: осуществленную по заниженной стоимости сделку купли-продажи продавцу выгодно оспаривать, ведь в таком случае он будет обязан вернуть покупателю не реальную стоимость квартиры, а заниженную – ту, что указана в договоре. Потому совет: все делать строго по закону, а чтобы не ошибиться – прибегнуть к помощи опытного юриста. А если неприятная ситуация уже произошла, и перед вами замаячила перспектива вести жилищный спор – найдите хорошего адвоката, который сделает максимум возможного, чтобы защитить ваши интересы.

 

Директор ООО Феникс Н.А. Губарева

 

Похожие статьи
сегодня
В Анапе проходит Кубок мира по кикбоксингу

Секретарь турнира World Cup Diamond от Федерации кикбоксинга России Дмитрий Белоус поделился некоторыми сведениями о проходящем в российской Анапе Кубке мира по кикбоксингу.

сегодня
Российские десантники обменялись подарками с десантниками из Египта

Десантники России провели торжественное мероприятие по случаю отправки на родину подразделения парашютно-десантных войск вооруженных сил Арабской Республики Египет в аэропорту Анапы.

сегодня
Юрий Поляков: «Пусть наш город процветает на радость всем своим жителям!»

В субботу в Городском театре состоялась праздничная программа, посвящённая Дню города. По традиции в этот вечер чествовали анапчан, которые вкладывают всю свою душу в процветание любимого города. Их поздравил со сцены исполняющий обязанности главы курорта Юрий Поляков, сообщается на официальном портале администрации муниципального образования.

 

23.09.2017
В Анапе проходят праздничные мероприятия, посвящённые Дню города

Сегодня с 10.00 Анапе празднует День города. Исполняющий обязанности мэра Юрий Поляков побывал в центре торжеств, пообщался с горожанами и гостями нашего курорта, сообщается на официальном портале администрации.

 

Комментарии: (2)
  • Ответить
    Цитировать
    Аноним Местный
    0
    /article/10413/?MID=44390&REVIEW_ACTION=DEL&sessid=dc8fd74a4954875c038956e470a96d5c

    Это они будут советы давать!? Жадные все до одного там, не выполняют обязательств.

    #1 - 24.11 09:51
  • 0
    /article/10413/?MID=44391&REVIEW_ACTION=DEL&sessid=dc8fd74a4954875c038956e470a96d5c

    Хитрожопое агентство.

    #2 - 24.11 04:42


Оставить комментарий:
Имя*:
Ваш комментарий*:
Согласно правилам анапа.инфо
Интервью