Войти
Городской информационный портал - Анапа.инфо
22 Сентября 2018
время 14:24
  • 66.2497
  • 78.0753
Новости Анапы Новости Края Интервью Статьи Новости компаний Фоторепортажи
13 Ноября 2012
Покупка квартиры – «чистота» снижает риски!

Наверняка каждый человек, даже ни разу в жизни не покупавший и не продававший недвижимость, не раз слышал про «историю квартир». Так нужно ли при покупке квартиры на вторичном рынке узнавать всю подноготную объекта? Ответ напрашивается сам: конечно, нужно!

При покупке недвижимости всегда есть риски, которые могут приводить к утрате или к ограничению прав собственности покупателей. Тем более что расстаться с квартирой по суду не так сложно. История квартиры – это не что иное, как совокупность юридически важных фактов, устанавливаемых в процессе анализа документов на недвижимость.

В нашей фирме по запросу клиента проводится юридическая проверка вторичной недвижимости. Проверка состоит из комплекса мероприятий, направленных на правовой анализ документов и детальное их изучение. По желанию клиента в результате проверки ему дадут письменное заключение, где оцениваются все сведения, полученные при проведении юридической экспертизы, выдаются рекомендации о возможности устранения рисков или их минимизации, если, конечно, они есть.

 

Проверяя «чистоту» квартиры, юристы ООО «Феникс» обычно анализируют следующее:

– дееспособность собственника квартиры;

– кто был в прошлом и кто сейчас прописан в этой квартире;

– какие лица в жилом помещении временно не проживают – пребывающие на военной службе, в местах лишения свободы, в доме престарелых, интернате и др.;

– существуют или возможны права третьих лиц на данный объект;

– имеются ли факты нарушения жилищных и/или имущественных прав несовершеннолетних граждан, в том числе и ранее здесь проживавших;

– проверка на предмет наличия обременений (запретов, залогов, арестов, прав пользования и пр.);

– не произведено ли в квартире «неузаконенных» перепланировок/переоборудований;

– при надобности – информация о том, не ожидает ли дом снос или реконструкция с выселением жителей;

– имеются ли задолженности по эксплуатационным/коммунальным платежам;

– обязательно берем согласия супруга на продажу квартиры;

– отказ от преимущественного права покупки (если квартира в долевой собственности).

 

 Сегодня мы хотим коснуться проблемы оспаривания сделок. Случаются ситуации, когда состоявшаяся ранее сделка купли-продажи квартиры подвергается оспариванию с противоположной стороны, т.е. со стороны продавца. Как такое может случиться? Причин может быть несколько, и мы в этой статье коснемся двух самых распространенных.

Причина первая: сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ничтожной) по причине состояния психического здоровья продавца. Здесь есть несколько вариантов. Самый неприятный для покупателя: когда продавец жилья был признан судом недееспособным. В этом случае он (продавец) вообще не имеет права совершать сделки. От его лица это должен делать его опекун. И если кому-то «посчастливилось» приобрести жилье у такого человека, сделка однозначно будет отменена (точнее признана ничтожной, ведь человек, выступивший продавцом, просто-напросто не имел права продавать; делать это должен был опекун, и потому получается, что покупатель купил квартиру не у того, у кого надо было). Похожая ситуация возникает и в случае, если продавец признан судом ограниченно дееспособным. Тогда он имеет права совершать сделки, но только с разрешения опекуна. И если на этапе купли-продажи квартиры все формальности не будут соблюдены, то такая сделка будет также оспорима в суде.

Другой вариант: относительно дееспособности продавца судебных решений не выносилось, однако психическое состояние продавца таково, что дает ему возможность попытаться оспорить сделку. Например, будет установлено, что за день до совершения сделки продавец обращался к врачу-психиатру и говорил ему, допустим, о том, что таинственные голоса, которые он слышит в своей голове, настойчиво советуют ему продать свою квартиру. Это обстоятельство будет веским аргументом в судебном споре в пользу того, чтобы отменить сделку. Варианты можно перечислять и дальше, но мы ограничимся лишь замечанием относительно их общности: все они сводятся к тому, что продавец не понимал смысла совершаемых им действий или действовал под давлением болезненных симптомов своей психики или психофизиологии (в «зону риска», кроме душевнобольных, попадают алкоголики, наркоманы и даже, как это ни печально, просто очень старые люди). Во всех таких случаях это будет причиной, по которой суд может отменить совершенную сделку купли-продажи квартиры.

Причина вторая: о сделке не знал супруг (или супруга) продавца. Ситуация обычная: купленная в браке квартира оформляется на имя одного из супругов. В будущем супруг может захотеть продать квартиру, и тогда ему потребуется нотариально заверенное разрешение другого супруга. На практике же разрешение оформляется не всегда (причины могут быть разные; самая банальная – в новом паспорте супруга забыли поставить штамп о браке). Получается, что один супруг продал купленную в браке квартиру без ведома другого. А все, что куплено в браке, обычно (если не подписан брачный контракт и не имеются иные специфические обстоятельства) является совместной собственностью супругов, и без разрешения один супруг самостоятельно продать квартиру не может. Потому сделка купли-продажи может быть оспорена в суде.

Как же покупателю защитить свои интересы? Ответ несложен. На этапе покупки квартиры необходимо соблюсти все формальности и сделать все в точном соответствии с законом. К примеру, на рынке недвижимости существует практика, когда квартира продается по заниженной стоимости. Делать так настоятельно не рекомендуем. Помимо того, что это незаконно, это может сработать против покупателя еще одним образом: осуществленную по заниженной стоимости сделку купли-продажи продавцу выгодно оспаривать, ведь в таком случае он будет обязан вернуть покупателю не реальную стоимость квартиры, а заниженную – ту, что указана в договоре. Потому совет: все делать строго по закону, а чтобы не ошибиться – прибегнуть к помощи опытного юриста. А если неприятная ситуация уже произошла, и перед вами замаячила перспектива вести жилищный спор – найдите хорошего адвоката, который сделает максимум возможного, чтобы защитить ваши интересы.

 

Директор ООО Феникс Н.А. Губарева

 

Похожие статьи
21.09.2018
Губернатор Кубани подписал распоряжение об ограничении этажности при застройке прибрежных территорий

Губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев подписал распоряжение об ограничении этажности при застройке прибрежных территорий. Главам муниципалитетов рекомендовано при подготовке правил землепользования и застройки ограничить высотность объектов в четыре этажа.

 

21.09.2018
Юрий Поляков: Пусть с каждым годом Анапа процветает всем нам на радость

Глава города-курорта Юрий Поляков поздравил анапчан с 75-летием освобождения Анапы от немецко-фашистских захватчиков и Днем города.

21.09.2018
В Анапе открыли мемориальную доску летчику Леониду Севрюкову

В Анапе открыли мемориальную доску летчику Леониду Севрюкову. На открытии присутствовали школьники, студенты, казачество, представители местных отделений «Партия пенсионеров России», «Партия Роста», Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА России», а также анапские молодогвардейцы, волонтеры организации «Серебряный возраст».

 

20.09.2018
Юные «Легенды Кубани» сыграют на футбольном поле FIFA

22 сентября в Витязево на поле спортивной площадки, построенной к Чемпионату мира-2018, выйдут участники открытого первенства Краснодарского края по футболу «Легенды Кубани». 

 

Комментарии: (2)
  • Ответить
    Цитировать
    Аноним Местный
    0
    /article/10413/?MID=44390&REVIEW_ACTION=DEL&sessid=ffd202157a724dd2e68472f33ac991e6

    Это они будут советы давать!? Жадные все до одного там, не выполняют обязательств.

    #1 - 24.11 09:51
  • 0
    /article/10413/?MID=44391&REVIEW_ACTION=DEL&sessid=ffd202157a724dd2e68472f33ac991e6

    Хитрожопое агентство.

    #2 - 24.11 04:42


Оставить комментарий:
Имя*:
Ваш комментарий*:
Согласно правилам анапа.инфо
Интервью